Quels types de propriétés sont disponibles à la location à New York? Qui sera mon propriétaire?

Contrairement à certaines villes européennes, le propriétaire moyen de New York est un propriétaire d'entreprise. Vous rencontrerez bien entendu un propriétaire individuel, surtout si vous recherchez un appartement dans une maison de ville. Cependant, la majorité des immeubles locatifs appartiennent à des sociétés. Il est courant qu'une société engage une société de gestion pour gérer ses immeubles locatifs. Ces sociétés de gestion sont chargées de sélectionner les locataires potentiels, de gérer les baux, de collecter les loyers et d'assurer la gestion immobilière. Certains propriétaires individuels possèdent et gèrent eux-mêmes leur propriété. Ces propriétaires occupent souvent un appartement dans une maison de ville multifamiliale ou possèdent une propriété dans une coopérative ou un immeuble en copropriété. Contrairement à un grand propriétaire d'entreprise, un propriétaire particulier vous connaîtra par votre nom et sera plus attentif et également plus préoccupé par la façon dont vous utilisez sa propriété.

À quoi ressemble le processus d'approbation des demandes de location?

La loi de New York est conçue pour protéger les droits des locataires. Il faut beaucoup de temps et de frais juridiques à un propriétaire pour expulser un locataire en défaut. Par conséquent, il est logique que les propriétaires de New York soient très prudents dans la sélection des locataires les plus responsables, les plus fiables et les plus capables financièrement pour leurs propriétés. Veuillez consulter notre section sur la notation de crédit pour plus d'informations. Habituellement, chaque société de gestion détermine les documents spécifiques qu'un locataire potentiel doit présenter ou les exigences supplémentaires qu'il doit remplir pour se qualifier pour l'approbation. Différentes sociétés de gestion ont des politiques différentes. Cependant, ces politiques sont généralement suivies avec précision et ne sont pas faciles à négocier.

Les petits propriétaires ou les sociétés de gestion peuvent parfois être plus faciles à négocier. Ayant moins de propriétés à gérer, ces petites entreprises sont plus susceptibles d'examiner chaque cas individuellement et de considérer un locataire avec des antécédents non conventionnels ou des informations financières non standard. Les propriétaires individuels décideront eux-mêmes de savoir qui accepter comme locataire. Leurs préférences peuvent varier et ils peuvent prendre en compte plus de facteurs que votre cote de crédit. Vous pourrez peut-être organiser une rencontre avec un propriétaire individuel et présenter votre demande en personne.

Si l'appartement de votre choix est situé dans un immeuble en copropriété ou en coopérative, dans la plupart des cas, votre demande devra être approuvée, non seulement par votre futur propriétaire, mais aussi par le conseil de la coopérative ou du condo. Les conseils scolaires ont généralement des exigences différentes pour les locataires. Cependant, les approbations du Conseil prennent le plus de temps et sont les plus difficiles à obtenir.

Comment prouver au propriétaire que je suis un excellent locataire pour l'appartement? Quelles sont les exigences financières habituelles?

La condition courante est que vos revenus annuels bruts soient au moins 40-50 fois votre loyer mensuel. Par exemple, si votre loyer est de 2,000 $, vous devrez prouver que vous gagnez au moins 80,000 dollars. Si vous partagez l'appartement avec un partenaire, un conjoint ou un colocataire, vos revenus peuvent être combinés pour répondre à l'exigence financière. La situation financière peut être renforcée par la vérification de votre épargne, de vos stocks ou de vos biens immobiliers en possession.

J'ai trouvé un appartement parfait! Quelles sont mes prochaines étapes?

Après avoir choisi un appartement, vous devez soumettre une demande. Les informations requises pour l'application peuvent varier, mais vous devrez généralement fournir les informations suivantes:

Nom complet
Adresses actuelles et précédentes
Information d'emploi
Revenu annuel
Numéro de sécurité sociale (SSN)
Vos informations personnelles et financières devront être vérifiées par des pièces justificatives. La quantité de paperasse et la complexité de la demande dépendent du type d'immeuble dans lequel se trouve votre nouvel appartement, de votre situation financière et de l'historique de location. Votre consultant Evans vous aidera à choisir les pièces justificatives qui vous aideront à prouver que vous êtes un locataire fiable. Les documents suivants sont généralement requis pour la candidature:

Identification photographique
Copies des deux derniers talons de paie
Lettre officielle de vérification de l'emploi
Relevés bancaires des 2-3 derniers mois
Vérification d'autres actifs (fonds communs de placement, actions, biens immobiliers, etc.)
Déclarations fiscales et W- 2 s des 2 dernières années
Références d'anciens propriétaires
Coordonnées des anciens propriétaires, employeurs, garants (le cas échéant).
De plus, vous devrez autoriser le propriétaire ou son agent à effectuer votre vérification de crédit. Ils vérifieront votre rapport de solvabilité pour s'assurer que vous êtes financièrement stable, fiable et que vous pouvez vous permettre le loyer.

Je n'ai pas d'antécédents de crédit, d'antécédents de location ou d'emploi antérieur aux États-Unis. Est-ce que je pourrai encore louer un appartement à New York?

Même si votre situation ne correspond pas au profil typique d'un locataire qualifié à New York, vous avez toujours des options qui vous permettent de louer. Vous êtes venu chez le bon agent immobilier! La spécialité d'Evans est d'aider des personnes comme vous à déménager à New York du monde entier, et nous avons de l'expérience dans les relations avec les locataires et les acheteurs étrangers. C'est là qu'un courtier expérimenté peut être très utile - nous étudierons votre situation et vous conseillerons sur la façon de présenter le meilleur cas à votre propriétaire potentiel. Un consultant Evans travaillera avec vous pour comprendre comment votre expérience à l'étranger peut être «traduite» et présentée au propriétaire afin de le convaincre que vous êtes un locataire approprié. Un de vos amis ou collègues à New York peut agir en tant que garant du bail. Les problèmes financiers peuvent également être résolus en offrant un dépôt de garantie plus important et / ou un prépaiement de plusieurs mois de loyer.

Qui est garant? Ai-je besoin d'un un?

Un garant est une personne qui peut garantir au propriétaire que le loyer sera payé intégralement et à temps au cas où vous éprouveriez des difficultés financières. Si vous ne répondez pas aux exigences en matière de crédit ou de financement, le propriétaire pourrait accepter que votre garant cosigne le bail. Un répondant privilégié est généralement un membre de la famille ou un ami proche qui vit dans la région des trois États (New York, New Jersey ou Connecticut) et peut fournir des documents attestant qu'il ou elle a un revenu annuel de 80-100 fois le location. Cependant, veuillez vous assurer que votre répondant comprend et accepte qu'il devra passer par tout le processus de demande avec vous, et devra présenter son rapport de solvabilité, sa vérification de l'emploi et de ses revenus et soumettre de nombreuses autres informations personnelles. , y compris les formulaires W2 et les déclarations de revenus.

Y a-t-il des frais de dossier?

Habituellement, des frais sont associés au traitement de votre demande. Les frais varient selon les immeubles et les sociétés de gestion. Pour un immeuble locatif, les frais de dossier sont généralement de 100 $ - 150 $. Pour un appartement coopératif, ces frais peuvent être plus élevés. Les frais de vérification de solvabilité sont de 30 $ à 100 $ par candidat. Ces frais ne sont généralement pas remboursables. De plus, afin d'entamer la procédure de demande et de retirer l'appartement du marché, un agent peut également exiger une caution remboursable de «bonne foi». Le montant peut varier de 300 dollars à un mois de loyer. Si votre demande est rejetée par le propriétaire, ce dépôt vous sera remboursé. Dans le cas où la candidature est acceptée, l'acompte sera compté dans le loyer.

Combien et comment dois-je payer d'avance lors de la signature d'un bail?

Les conditions de location standard exigent un paiement initial comprenant les éléments suivants:

Premier mois de loyer

Dépôt de garantie d'un mois (remboursable à la fin du bail)

Commission du courtier (elle correspond généralement à 15% du loyer annuel)

Dans certains cas, si vos informations financières et votre cote de crédit soulèvent des inquiétudes chez votre propriétaire, il se peut qu'on vous demande d'augmenter le montant de votre dépôt de garantie ou de payer d'avance plus de loyer.

Les modes de paiement acceptés sont: les chèques certifiés, les mandats, les chèques bancaires, les chèques de voyage ou les virements électroniques. Certains propriétaires n'acceptent que les chèques certifiés. Votre consultant Evans vous indiquera le montant exact que vous devrez payer lors de la signature de votre bail et le mode de paiement préférable.

Qu'est-ce qu'un dépôt de garantie habituel? À qui dois-je le payer? Vais-je susciter de l'intérêt?

Le dépôt de garantie standard est d'un mois de loyer. Malheureusement, vous ne recevez aucun intérêt sur le dépôt de garantie. Parfois, si votre loyer augmente l'année suivante, vous devrez ajouter un montant majoré à la caution pour compenser la différence entre la première et la deuxième année!

Le prix d'inscription est-il négociable?

Bien sûr, rien n'est jamais gravé dans le marbre et souvent les loyers peuvent être négociés. De plus, c'est une bonne idée de se renseigner depuis combien de temps un appartement est sur le marché et s'il y a place à la négociation. Une autre chose à vérifier est de savoir si un propriétaire propose ou non des concessions de location, comme un mois sans loyer ou un abonnement à une salle de sport. Cependant, étant donné les conditions actuelles du marché avec son offre limitée (et en baisse) de propriétés locatives et sa demande en constante augmentation pour les appartements à Manhattan, les propriétaires sont peu motivés pour négocier les prix de location.

Ai-je besoin d'un avocat pour négocier mon bail?

Habituellement, les propriétaires utilisent un formulaire de bail standard préparé par le Real Estate Board de New York (disponible ici en pdf). Cependant, les propriétaires apportent souvent des ajouts ou des modifications à ce bail sous la forme d'avenant. C'est pourquoi, nous conseillons toujours à nos clients de consulter leur avocat pour s'assurer que leurs intérêts sont représentés et protégés dans toute la mesure du possible.

J'ai des animaux domestiques; dois-je avertir mon propriétaire à l'avance?

Les New-Yorkais aiment et ont souvent des animaux quelle que soit la taille de leur appartement; cependant, tous les propriétaires n'autorisent malheureusement pas les animaux domestiques dans leurs immeubles. Différents propriétaires et bâtiments ont une politique déclarée sur les animaux domestiques. Certains bâtiments acceptent tous les animaux domestiques, d'autres seulement quelques animaux domestiques (chats, par exemple). Veuillez informer votre agent que vous avez des animaux domestiques et votre agent présélectionnera les propriéts acceptant les animaux.

Quelle est la durée habituelle du contrat?

La plupart des propriétaires vous proposeront un bail d'un an. Si vous souhaitez signer un bail plus long, en cas d'augmentation des taux de location, le propriétaire augmentera probablement le prix de location pour chaque année du bail. Ceci est fait pour compenser une augmentation potentielle du loyer du marché à laquelle le propriétaire renoncera en vous garantissant un prix fixe pour une période plus longue. Les baux de plus de deux ans sont très rares à New York!

Comment prolonger mon bail?

Il est généralement très facile de prolonger un bail. La plupart des propriétaires vous enverront une lettre dans laquelle ils vous donneront la possibilité de prolonger votre bail et d'indiquer un nouveau prix de location pour l'année prochaine. Si vous souhaitez continuer à louer l'appartement, vous pouvez négocier ces nouvelles conditions avec le propriétaire, signer les documents d'extension et simplement les renvoyer au propriétaire.

Puis-je résilier mon bail avant la fin du terme?

Bien qu'il soit facile de prolonger un bail, les baux à New York sont généralement difficiles à résilier avant la fin de la période de location. Dans la plupart des cas, vous serez responsable des paiements de loyer en vertu du bail même si vous n'avez pas besoin de l'appartement. Cependant, dans certains cas, vous pouvez céder votre bail à quelqu'un d'autre avec la permission de votre propriétaire.

Que sont les appartements à loyer contrôlé et à loyer stabilisé? Puis-je avoir ce genre d'appartement?

Le programme de contrôle des loyers s'applique à environ 50,000 appartements à New York. Ces appartements sont situés dans des immeubles construits avant 1947 et ont été occupés par le locataire ou son successeur légal sans interruption depuis avant juillet, 1971. Lorsqu'un appartement à loyer contrôlé devient vacant, il se stabilise ou est complètement retiré de la réglementation des loyers. Les appartements à loyer stabilisé se trouvent généralement dans des immeubles de six logements ou plus construits entre 1947 et 1974, ainsi que dans certains autres types de propriétés. Il y a plus d'un million d'unités couvertes par ce programme, et dans votre recherche, vous rencontrerez probablement certains de ces appartements.

Bien entendu, les appartements à loyer stabilisé sont très souhaitables, surtout si vous comptez y rester plusieurs années. Votre propriétaire ne pourra augmenter votre loyer que d'un petit pourcentage d'année en année, quel que soit le taux actuel du marché.

Qui gérera la propriété? Et si quelque chose casse ou doit être réparé?

Les gratte-ciel de luxe ont généralement un technicien d'entretien ou une personne de garde 24 heures par jour, sept jours par semaine. Cela varie d'un bâtiment à l'autre. La plupart des bâtiments de taille moyenne et grande ont un «super» surintendant, qui vit souvent dans le bâtiment. D'autres sociétés de gestion n'ont pas de gestion sur place, en particulier dans le cas des bâtiments plus petits, qui peuvent simplement offrir un entretien sur demande. Dans ce cas, vous devez appeler la société de gestion pendant les heures normales de bureau et prendre rendez-vous. Si votre propriétaire gère personnellement l'immeuble, vous devrez contacter directement votre propriétaire pour obtenir de l'aide. Si votre bâtiment n'a pas de super et que vous avez besoin d'aide, Evans se fera un plaisir de vous fournir les informations d'un bricoleur certifié dans votre quartier.

Qui paie les frais de courtage à New York? Combien ça coûte?

Lors de la location d'un appartement, les frais de courtage sont payés par le locataire lors de la signature du bail. Il constitue généralement 15% du loyer annuel. Ainsi, si le loyer est de 2,000 $ par mois, la commission sera la suivante: $ 2,000 x 12 x 15% = $ 3,600. Chez Evans, les frais de courtage comprennent tous les services de recherche de proprité, l'organisation des visites, l'aide à la demande, les négociations avec le propriétaire et la signature d'un bail.

Plus important encore, votre agent Evans agira en tant que votre représentant, protégeant vos intérêts lors de la négociation des conditions du bail. Nous préparerons les documents nécessaires et effectuerons une analyse immobilière pour nous assurer qu'il n'y a pas de problèmes cachés. Nous organiserons la structure et la procédure de fermeture pour garantir que tout se passe bien et que vous ne preniez pas de risques financiers, ne payiez pas trop cher les frais et receviez votre appartement à temps et en bon état. Contrairement à votre expérience avec de nombreuses autres sociétés immobilières, notre relation avec vous ne doit pas nécessairement prendre fin lorsque nous recevons notre commission. Nous serons heureux de résoudre tous les problèmes que vous pourriez rencontrer dans votre nouveau lieu: de la communication avec votre super à propos d'un robinet qui fuit à la résolution de problèmes et de conflits plus complexes.